Поняття та умови договору ренти

Рентні відносини набули поширення ще у середні віки. Слово "рента" означало повернення частинами того, що було передано раніше, а її встановленню завжди передувала передача майна платникові ренти - спочатку землі та інших об'єктів нерухомості, пізніше - рухомого майна, у тому числі грошей. Рентні відносини мали довгостроковий, часто безстроковий характер, і ні за яких обставин рентою не вважалася сплата разової суми.

Радянське цивільне законодавство не передбачало регулювання рентних відносин. Договір ренти не був відомий ні ЦК УРСР 1922 р., ні ЦК 1963 р. Чинне цивільне законодавство присвячує цьому договору главу 56 ЦК України, в якій врегульовано порядок відчуження майна під виплату колишньому власнику грошового або іншого утримання - ренти.

Відповідно до ст. 731 ЦК під договором ренти розуміється такий договір, за яким одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі

Договір ренти належить до договорів, за якими переходить право власності на передане майно на оплатній основі. Схожість ренти з купівлею-продажем та іншими договорами з оплатного передання майна у власність не перетворює рентний договір на їх різновид. Ренті притаманні такі специфічні ознаки, які свідчать про самостійність рентного договору серед інших цивільно-правових договорів, спрямованих на відчуження майна. Основною ознакою договору ренти виступає обов'язок однієї особи виплачувати ренту іншій особі взамін переданого у власність майна. Рентні платежі мають довгостроковий, стабільний характер і часто виступають основним джерелом засобів існування одержувача ренти.

Якщо передача права власності є кінцевою метою договорів купівлі-продажу, то за договором ренти - це лише умова виникнення рентних відносин. Договори купівлі-продажу завершуються переходом права власності, а договір ренти тільки починається з передачею майна у власність платникові ренти.

Договір ренти є реальним. У статті 731 ЦК чітко визначено, що одержувач ренти передає майно платникові ренти, а не зобов'язується його передати. Тому для укладення договору ренти недостатньо взаємної згоди сторін з усіх істотних умов договору, а необхідне ще й передання майна платникові ренти. Оскільки після передання майна одержувач ренти не несе за договором ніяких обов'язків, а має лише право вимагати від платника ренти її сплати, то даний договір є одностороннім. Відплатність цього договору обумовлена тим, що платник ренти, отримавши майно, зобов'язаний сплачувати одержувачеві ренту в грошовій або іншій формі.

Сторонами в даному договорі виступають одержувач та платник ренти. Учасниками договору як на одній, так і на другій стороні можуть бути фізичні та юридичні особи (ст. 733 ЦК).

Форма договору. Договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а якщо під виплату ренти передається нерухоме майно, також і державній реєстрації (ст. 732 ЦК).

Істотною умовою договору ренти є умова про предмет. Договір ренти має складний предмет: по-перше, це майно, яке відчужується одержувачем під виплату ренти; по-друге, предметом є сама рента, що виплачується платником її одержувачу. Умови договору ренти щодо переданого майна, форми та розміру виплачуваної ренти є істотними для даного договору, без досягнення згоди за якими договір ренти не може вважатися укладеним.

Стосовно майна закон не встановлює ніяких обмежень, хоча на практиці найчастіше таким майном виступають житлові будинки, квартири, підприємства, тобто нерухомі речі.

Рента може виплачуватися у грошовій формі, що зустрічається у більшості випадків, або шляхом передання речей, виконання робіт чи надання послуг. Може бути встановлена і змішана форма ренти, яка виплачується частково грошима, а частково шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг. Форма і розмір ренти встановлюється за згодою сторін у договорі (ст. 737 ЦК). Закон визначає розмір ренти, якщо сторони не передбачать його у договорі, тільки у разі передачі під виплату ренти грошової суми. Так, відповідно до ч. 2 ст. 737 ЦК розмір ренти у такому випадку встановлено у розмірі облікової ставки Національного банку України і відповідно змінюється разом зі зміною облікової ставки, якщо інше не встановлено договором.

Сторони у договорі узгоджують періодичність виплати ренти. За відсутності домовленості з цього питання рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу (ст. 738 ЦК).

Ціною договору є загальна сума виплачуваної ренти. За договором ренти, укладеним на певний строк, сторони можуть співвіднести вартість переданого під виплату ренти майна з ціною договору ренти, яку отримає одержувач ренти протягом строку дії договору. Наприклад, якщо сторони передбачили ренту у розмірі 200 гривень з виплатою кожного місяця за договором, укладеним на 10 років, то ціна договору становитиме 24 000 гривень. Стосовно ж договору безстрокової ренти вести мову про ціну договору можна лише умовно. Найбільш близьким елементом з'ясування ціни договору безстрокової ренти виступає порядок розрахунків між сторонами у разі розірвання цього договору (ст. 741 ЦК).

Строк. Договір ренти може укладатися на певний строк, тривалість якого встановлюється за домовленістю сторін, але це не може бути, наприклад, одноразова виплата ренти. Рентні відносини зазвичай мають довгостроковий характер, що й впливає на встановлення сторонами строку дії договору ренти.

Договір ренти, укладений на невизначений строк або без визначення строку, є договором безстрокової ренти.

Саме залежно від строку дії договору законодавець визначає вид договору ренти - безстрокова чи строкова рента (ч. 2 ст. 731 ЦК), що має принципове значення для регулювання рентних відносин. Так, закон передбачає можливість припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни її умов у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти; розірвання договору безстрокової ренти в зв'язку з відмовою платника або на вимогу одержувача і порядок розрахунків на такий випадок.

Сутність безстрокової ренти полягає у необмеженості зобов'язань з її виплати будь-яким строком. Такі відносини можуть тривати довго. Майно, яке було передане під виплату безстрокової ренти, може бути давно знищене (спожите), можуть бути забуті особи, між якими первинно виникло дане зобов'язання, але саме зобов'язання буде зберігатися. Право на отримання, як і обов'язок зі сплати безстрокової ренти переходять до спадкоємців, а якщо одержувачем (платником) ренти виступає юридична особа - до правонаступників.

З огляду на можливість відмови платника безстрокової ренти від договору та його розірвання на вимогу одержувача і враховуючи, що передача майна платнику може здійснюватися як за плату, так і безоплатно, даний договір належить до алеаторних (ризикових) договорів. Внаслідок укладення цього договору виникає ризик для кожної зі сторін, що розмір рентних платежів може виявитися більшим (значно більшим) або, навпаки, меншим (значно меншим) за вартість відчуженого під виплату ренти майна. Вважається, що сторони усвідомлюють такі обставини і з ними погоджуються. Тому, як зазначається в юридичній літературі, самій суті договору безстрокової ренти протирічить внесення до нього умови про те, що загальний розмір рентних платежів, які підлягають виплаті одержувачу, обмежується вартістю переданого майна.

Договір ренти, укладений на певний строк, діє протягом цього строку. У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти, платник безстрокової ренти не звільняється від свого обов'язку до закінчення строку договору, як і не може вимагати зміни його умов. Зміна або розірвання договору ренти, укладеного на певний строк, здійснюється на загальних підставах відповідно до ст. 651 ЦК.

Крім виду договору ренти (безстрокова чи строкова) регулювання рентних відносин поставлено законодавцем у залежність від того, на яких засадах - за плату чи безоплатно - здійснюється передання майна у власність платникові ренти. Як зазначає М. І. Брагінський, у першому випадку передане майно виступає повним, а у другому - відповідно частковим еквівалентом виплачуваної ренти2. Від передання під виплату ренти майна за плату чи безоплатно залежить можливість застосування щодо передання майна правил про купівлю-продаж чи дарування. Відповідно до ч. 2 ст. 734 ЦК якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно, - положення про договір дарування. Дані положення застосовуються у разі, якщо це не суперечить суті договору ренти. Наприклад, до договору ренти з оплатної передачі майна з числа норм про купівлю-продаж можуть застосовуватися ті, у яких передбачено момент переходу ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, що передається (ст. 668 ЦК); обов'язок продавця попередити покупця про права третіх осіб на майно (ст. 659 ЦК) та обов'язки сторін у разі пред'явлення третьою особою позову про витребування у покупця переданої йому речі (ст. 660 ЦК). Серед положень про договір дарування до рентних відносин можуть бути застосовані, зокрема, ст. 721 ЦК щодо обов'язків дарувальника у зв'язку з недоліками подарованої речі та ст. 722 ЦК щодо виникнення права власності обдаровуваного з моменту прийняття дарунка та стосовно його прийняття як прийняття документів, що посвідчують належність дарувальникові предмета договору або символів речі (ключів, макетів тощо). При цьому виключається можливість використання будь-яких положень, присвячених регулюванню консенсуального договору дарування (договору із встановленням обов'язку дарувальника передати дарунок у майбутньому), оскільки договір ренти може мати лише реальний характер.

З огляду на безоплатну чи оплатну передачу майна за договором ренти по-різному вирішується питання щодо ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти. Так, відповідно до ч. 2 ст. 742 ЦК у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати. Від передання майна за плату чи безоплатно залежить і порядок розрахунків між сторонами у разі розірвання договору безстрокової ренти (ст. 741 ЦК).

Як вже зазначалося, за договором ренти переходить право власності на майно від одержувача до платника ренти, сама ж рента може бути встановлена як на користь одержувача, так і на користь третьої особи - вигодонабувача. В останньому випадку після вираження наміру третьої особи скористатися своїми правами за договором він не може бути розірваний або змінений без згоди третьої особи (ч. З ст. 636 ЦК).

Рентне зобов'язання не належить до зобов'язань, нерозривно пов'язаних з особою кредитора чи боржника і відповідно може переходити до інших осіб у випадках, передбачених законом або договором.

Закон не обмежує передачу права на отримання ренти іншій особі шляхом уступки права вимоги. Однак одержувач ренти не має права передачі своїх прав за договором ренти, якщо ренту було встановлено на його користь іншою особою без згоди останньої.

Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти (ч. 2 ст. 735 ЦК). Порушення даної заборони означає порушення загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину (ст. 203 ЦК) з наслідками, встановленими ст. 216 ЦК.

Згідно з ч, 2 ст. 735 ЦК відчуження платником ренти нерухомого майна, переданого йому під виплату ренти, тягне за собою перехід обов'язків платника ренти до іншої особи. Це означає, що для прав одержувача ренти притаманна ознака слідування їх за тим нерухомим майном, яке вони обтяжують. Тому у разі відчуження нерухомого майна платником ренти його обов'язки за договором ренти переходять до набувача майна, хоча б останній і не знав про це. У разі набуття такого майна покупець, якщо його не сповістив продавець про обтяження майна рентою, може скористатися правами, передбаченими ст. 659 ЦК, вимагати зниження ціни або розірвання договору, але не може відмовитися від виплати ренти, посилаючись на те, що він не знав про таке обтяження. Саме для того, щоб попередити набувача, закон вимагає державної реєстрації договору про передачу нерухомого майна під виплату ренти, яке найчастіше і є предметом цього договору.

Обтяження рентою рухомого майна законом не передбачено. У випадку відчуження такого майна, переданого платникові під виплату ренти, одержувач не має права вимагати її виплати від нового власника і перед ним, як і раніше, несе обов'язки платник ренти.

Наприклад, якщо переданий під виплату ренти автомобіль платник ренти подарує синові, то обов'язки по виплаті рентних платежів перед її одержувачем, як і раніше, нестиме платник за договором ренти, а не його син як новий власник автомашини.

Закон передбачає забезпечення виконання обов'язку з виплати ренти у тих випадках, коли під виплату ренти передається земельна ділянка або інше нерухоме майно. Згідно з ч. 1 ст. 735 ЦК таке майно стає предметом застави в силу закону. Останнє означає, що у разі порушення платником ренти свого обов'язку з виплати ренти одержувач ренти, як іпотекодержатель, має право задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими кредиторами платника ренти. Що ж стосується використання сторонами інших видів забезпечення виконання зобов'язань, то будь-який з них або декілька одночасно можуть бути встановлені сторонами при передачі під виплату ренти рухомого майна або застосовуватися поряд з іпотекою при передай ні за договором ренти нерухомого майна. Крім того, виплата ренти може забезпечуватися шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання своїх обов'язків за договором ренти (ч. З ст. 735 ЦК). Порушення платником безстрокової ренти своїх обов'язків щодо забезпечення виплати ренти надає право одержувачу вимагати розірвання договору безстрокової ренти (ч. 1 ст. 740 ЦК).

Статтею 625 ЦК за прострочення сплати ренти, встановленої у грошовій формі, передбачена відповідальність платника ренти у розмірі 3 процентів річних, якщо інший розмір процентів не встановлений договором ренти.