Інформаційно-аналітичне забезпечення оцінки міських земель. Технічна інвентаризація основних фондів підприємств міського електротранспорту
Контрольна робота
Інформаційно-аналітичне забезпечення оцінки міських земель. Технічна інвентаризація основних фондів підприємств міського електротранспорту
ПЛАН
Інформаційно-аналітичне забезпечення оцінки міських земель.
2. Технічна інвентаризація основних фондів підприємств міського електротранспорту
Інформаційно-аналітичне забезпечення оцінки міських земель
Ефективність земельнооціночної діяльності значною мірою залежить від повноти та достовірності вихідної інформації, яка використовується при ви-значенні вартості земельної власності. При цьому необхідна для оцінки ін-формація не обмежується лише даними про земельну ділянку: її правовий стан, фізичні параметри та характер використання, - але й включає відомості про соціально-економічну і містобудівну ситуацію та стан земельного ринку в районі розташування ділянки. Тому оцінювач має не тільки дбати про наяв-ність значного за обсягом фактологічного та статистичного матеріалу, а й уміти його аналізувати та робити вірні судження про об'єкт оцінки й умови його розвитку.
Важливим джерелом інформації для земельнооціночної діяльності слу-гують державний земельний та містобудівний кадастри, що містять вірогідні дані про правовий, природний і господарський стан земель та інших об'єктів нерухомості в межах міста [13].
Державний земельний кадастр, окрім встановлення процедури визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування зе-мельними ділянками, містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію зе-мель, кількісну та якісну характеристики, розподіл серед власників землі і землекористувачів.
Державна реєстрація - це юридичне посвідчення нової земельної ділян-ки або змін у її правовому режимі, що здійснюється за допомогою внесення встановлених чинним законодавством записів її фізичних і юридичних ха-рактеристик до державного земельного кадастру, присвоєння ідентифікацій-ного (кадастрового) номера й видачі відповідного документа про реєстрацію земельної ділянки або правових змін з нею.
На основі земельної реєстрації формуються аналітичні й графічні дані земельного кадастру населеного пункту.
Облік кількості і якості земель є узагальненням даних про їх фактичний стан і здійснюється на основі внесених змін у дані державної реєстрації земель внаслідок проведених натурних, у тому числі топографо-геодезичних, обстежень на місцевості.
Облік кількості земель ведеться за власниками землі і землекористува-чами, у тому числі орендарями.
При обліку кількості землі виділяються:
- землі за категоріями відповідно до їх функціонального призначення;
- землі за формами власності;
- землі, що надані в тимчасове користування, у тому числі на умовах оренди;
- землі за режимом оподаткування.
Облік земель за якістю проводиться за всіма категоріями земель і містить:
- класифікацію земель населених пунктів, що здійснюється за функці-ональним призначенням, згідно з містобудівною документацією населених пунктів;
- характеристику земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об'єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
Бонітування грунтів, зонування території населених пунктів та оцінка земель забезпечуються проведенням топографо-геодезичних і картографіч-них робіт, фунтових, геоботанічних, радіологічних, лісотииологічних, місто-будівних, земельнооціночних та інших обстежень і розвідувань.
До земельно-кадастрової документації належать кадастрові карти і плани (графічні та цифрові), схеми, графіки, текстові та інші матеріали, які містять відомості про межі адміністративно-територіальних утворень, земельних ді-лянок, правовий режим земель, їх кількість, якість, рентну цінність.
Містобудівний кадастр містить систему даних про належність територій до відповідних функціональних зон, їх сучасне і перспективне призначення, екологічну, інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови та інженерного забезпечення характеристику будівель і споруд на землях усіх форм власності.
База даних містобудівного кадастру представлена двома частинами - гра-фічною і аналітичною, що пов'язані між собою системою територіальної ідентифікації.
Графічна база даних містобудівного кадастру, основою якої є плани, карти, профілі, графіки, схеми, цифрові моделі місцевості, фіксує просторове положення всіх елементів міського середовища (межі користування, ме*1 адміністративних районів, наземні, підземні споруда тощо) і дозволяє про-водити виміри лінійних та площинних характеристик цих об'єктів.
Аналітична база даних містобудівного кадастру містить облікові, довідкові та оціночні реєстри, таблиці, списки, в яких об'єкти містобудівного кадастру (земельна ділянка, розташовані на ній будівлі та споруди, інженер мережі, шляхи, територіальні зони міста) описуються системою показників: правовими, метричними, технічними, вартісними, функціональними, а також геодезичними координатами місцезнаходження (див. табл. 2.1).
Використовуючи кадастрову інформацію про об'єкти земельної власно-сті, оцінювач має брати до уваги всі параметри та характеристики, що впли-вають на вартість землі, у тому числі вартість та технічний стан забудови, витрати на освоєння земельних ділянок. При цьому важливо розділяти ти-пові ознаки земельної власності й ті, що впливають на ціни угоди, однак ма-ють індивідуальний і нетиповий характер.
Для проведення оцінки поряд з кадастровою інформацією важливо регу-лярно поновлювати й відомості про стан ринку. Головними відомостями про стан ринку міських земель є дані про ціни угод з продажу та оренди земель-них ділянок. Вони не тільки створюють базу для конкретних оцінок, а й забезпечують необхідну прозорість ринку шляхом встановлення тенденцій його розвитку.
З цією метою в деяких країнах, зокрема в Німеччині, законодавчо вста-новлено, що установи, які реєструють трансакції стосовно об'єктів земельної власності (це, як правило, державні нотаріальні контори), зобов'язані нада-вати до земельнооціночних органів копію кожного договору (угоди), згідно з яким відбувається зміна власника чи умов власності. Це не є засобом конт-ролю над цінами. Дотримуючись жорстких правил захисту даних, зміст угод та їх копії мають зберігатися в таємниці. Земельнооціночні органи викорис-товують ці матеріали, застосовуючи об'єктивні критерії та при необхідності включаючи додаткову інформацію для формування збірок цін угод. Крім то-го, факти продажу відзначаються на спеціальній карті продажів, що дає географічне уявлення про продажі, які мали місце в даному регіоні протягом тривалого часу.
Збірки цін угод та карти продажів є основним джерелом для статистич-ної інформації про тенденції річного обігу різних категорій міських земель, їх стандартну вартість, ставки капіталізації, індекси цін тощо.
Стандартна вартість землі визначається як середня вартість землі за Одиницю порівняння, підрахована на базі цін, що були дійсно сплачені за земельну вартість у районі, який характеризується такими ж умовами щодо місцерозташування, використання та витрат на освоєння, облаштування і забудову земельної ділянки.
Стандартна вартість землі - це вартість землі неіснуючої нерухомості, а Ще не побудована, але буде мати риси, типові для даного району, а саме:
- певний вид функціонального використання земельної ділянки (під лову чи громадську забудову, виробниче чи комерційне використання);
- характерні спосіб і ступінь забудови (відкритий чи закритий метод забудови поверховість та щільність забудови);
- фізичні параметри земельної ділянки (розмір, конфігурацію, довжину фронтальної лінії, глибину ділянки).
Як правило, місцеві земельнооціночні органи щорічно обчислюють стан-дартну вартість землі й оприлюднюють її у картах стандартної вартості землі, які дають неспеціалістам уяву про стан ринку і є дуже корисними для оцінювачів у підготовці звітів і оцінки, особливо, коли немає іншої інфор-мації для порівняння цін продажу.
На підставі матеріалів збірок про ціни угод, виводяться статистичні по-казники, що вкрай необхідні для оцінки. Зокрема:
- індекси цін, що визначають загальні умови, які впливають на вартість, а також їх розвиток у часі;
- поправочні коефіцієнти, за допомогою яких може бути визначена різ-ниця у вартості подібних земельних ділянок, яка пов'язана з відмінностями в ознаках, що впливають на вартість;
- ставка капіталізації, яка визначається превалюючим співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об'єктів земельної власності.
Ці показники широко використовуються оцінювачами в їх звітах з оцінки конкретних об'єктів земельної власності та при аналізі стану земельного ринку і його окремих сегментів у певному місті,
Накопичення даних про ціни угод та іншої ринкової інформації доцільно проводити в розрізі економіко-планувальних зон, які об'єднують однорідні за споживчими властивостями та функціональним призначенням (можливим використанням і забудовою) частини території міста. Це дозволяє при оцінці розглядати земельні ділянки з аналогічними варіантами використання чи з такими видами землекористування, які конкурують між собою на одній і тій же території міста, а значить дає можливість визначити загальну татенденцію змін вартості землі певного функціонального використання та місцерозта-шування.
Для вияву та наочного відображення цих тенденцій використовуються три способи: картографування ринкової інформації, статистичний аналіз та графічне відображення даних.
Карти, на яких нанесені дані про продаж земельних ділянок та інша ринкова інформація, дають чудову картину характеру коливань вартості зем-лі. На карті вартості землі може бути відображена інформація про загальну суму угоди, про ціни продажу, приведені до одиниці порівняння; дата про-дажу, а також коефіцієнти ціни продажу, одержані при поточній оцінці. За-мість фактичних цін продажу на карту можна нанести ціни продажів, що проведені до дати оцінки.
Статистичний аналіз даних ринкової інформації корисний з багатьох причин. По-перше, кількість продажів у кожній з економіко-планувальних зон та відповідних груп землекористування не тільки свідчить про актив-ність ринку, а й відображає ступінь достовірності розрахунків, що грунту-ються на використанні цих даних. По-друге, міри основної тенденції та дис-персії (середнє відхилення) дають достатнє уявлення не лише про стандартну вартість землі - типову ціну продажу за одиницю порівняння, рівень коли-вання цін, а й про порівнянність даних, а відтак, про вірогідність розрахун-кових показників основної тенденції.
Графічний аналіз дозволяє виявити стійкі взаємозв'язки між даними, що полегшує визначення розміру поправок. Взагалі, ціна продажу в розрахунку на одиницю порівняння є залежною змінною, а як незалежні можуть бути взяті будь-які наявні дані, що впливають на вартість землі. При цьому кожна група чинників підпорядкована своїй логіці розвитку і лише територія, на яку вони проектуються, може виступати єдиним поєднувальним елементом для їх інтегрування. Тому невід'ємним моментом земельнооціночної діяль-ності стає візуалізація фактологічної та аналітичної інформації, що зумовлює необхідність побудови різноманітних оціночних карт.
Крім того, в земельнооціночній діяльності завжди існує протиріччя між статичністю оцінки вартості міських земель та їх динамічністю як об'єкта оцінки, що вимагає від оцінювача постійної актуалізації даних, і насамперед тих, що відображають стан ринку. За цих умов ефективна система оцінки можлива лише на базі широкого використання комп'ютерних технологій.
Технічна інвентаризація основних фондів підприємств міського електротранспорту
Технічний облік проводиться з метою:
- вияву наявності і встановлення належності, стану і вартості основних фондів;
- включення вартості основних фондів у загальний баланс народного господарства;
- встановлення правильного розміру амортизаційних відрахувань і зміц-нення господарського обліку;
- одержання даних для вироблення перспективних планів розвитку під-приємств міського електротранспорту;
- задоволення інших потреб у відомостях технічного обліку. Технічному обліку підлягають:
- адміністративно-побутові будівлі, трамвайні депо, ремонтні майстерні рухомого складу і шляхового господарства, диспетчерські пункти, тягові і трансформаторні підстанції, проміжні і кінцеві станції, павільйони для па-сажирів та інші будівлі і споруди;
- експлуатаційні мережі трамвая і тролейбуса і контактні мережі, розта-шовані на територіях депо і ремонтних майстерень, високовольтні лінії жив-лення змінного струму, лінії живлення і підживлюючі та підбираючі кабельні лінії постійного струму;
- земельні ділянки, надані в користування підприємствам міського елект-ротранспорту.
Об'єктами технічного обліку підприємств міського електротранспорту є: -- трамвайне депо (зі всіма будівлями, спорудами);
- тролейбусне депо (зі всіма будівлями, спорудами і контактними мере-жами);
- тягова підстанція;
- трансформаторна підстанція;
- станція на кінцевому пункті трамвая або тролейбуса (павільйон очі-кування на проміжному пункті);
- трамвайні шляхи з усіма конструктивними елементами (верхня, нижня будівлі і земляне полотно), дренажні обладнання і покриття (замощення) по-лотна в межах маршруту;
- контактна мережа трамвая (тролейбуса) в межах маршруту;
- кабельна мережа живлення, підживлення, відбору (зворотна);
- високовольтна електрична лінія.
На кожну основну будівлю трамвайного депо складається технічний пас-порт на нежитлову будівлю і поверховий план в масштабі 1:100 або 1:200, крім цього, ситуаційний план території депо в масштабі 1:500 або 1:1000. На трамвайні шляхи складають технічний паспорт і план шляхів трамвайного маршруту в масштабі 1:500 або 1:1000 з нанесенням на нього дренажних пристроїв, покриттів полотна, міжколійних з'єднань, пунктів приєднання відбірних кабельних ліній постійного струму, пікетів, плюсових точок тощо. Крім того, на трамвайні колії складаються: поздовжні профілі в масштабах: горизонтальний - 1: 1000, вертикальний - 1:200; поперечні профілі в масшта-бах: горизонтальний - 1:200, вертикальний - 1:100; плани вузлів трамвайних колій (місце перетину розгалужень, стрілочних переводів тощо) в масштабі 1:200. На контактні мережі трамвая або тролейбуса складають: технічний паспорт, план контактної мережі в масштабі 1:500 або 1:1000 з нанесенням
на план пунктів підвісу контактних дротів, підвісних тросів, кронштейнів, опор, електроз'єднань. На кожен населений пункт складають схематичні плани з нанесенням на них маршрутів трамвайних шляхів, контактних мереж кожного маршруту.
Будівлі, повітряні і підземні електричні мережі і дренажні пристрої вра-ховуються в порядку, викладеному у відповідних інструкціях, затверджених Міністерством житлово-комунального господарства.
Трамвайні шляхи. Під час виконання польових робіт визначають верх-ню будову трамвайної колії:
а) типи рейок (залізничні або трамвайні) і їх кріплення (накладки, під-кладки, костилі);
б) типи стрілок (литі, збірні), радіус, напрям стрілок (праві, ліві), рік за-кладення і заводські номери;
в) типи хрестовин (литі, зварні, збірні трамвайні або залізничні), напрям хрестовин (праві, ліві), рік закладення, заводські номери;
г) типи стрілочних перетинів (литі, зварні, збірні), напрям стрілочних пе-ретинів (праві, ліві), рік закладення і заводські номери;
ґ) типи глухих перетинів і рік закладення;
д) типи і кількість компенсаторів;
е) кількість електроперемикачів.
Визначається основна (нижня) будова трамвайних колій - шпальна (із шпал і баласту) і безшпальна (з одношарових або двошарових бетонних плит) із збірного залізобетону (з плоских рам, блоків, лежнів), кількість шпал на обліковій ділянці і їх матеріал, матеріал баласту (пісок, гравій, щебінь), конструкція кінцевих пунктів, матеріал покриття трамвайного полотна, роз-ташування на місцевості трамвайного полотна і рейок.
Трамвайні зупинки включаються у відповідні облікові ділянки трамвай-ного полотна і літеруються на плані порядковими номерами.
Протяжність трамвайних шляхів вимірюється стапьною стрічкою на осі трамвайного полотна. Одночасно розбивається пікетаж. Пікети і плюсові точки закріплюються металевими штирями. Номери пікетів і положення плюсових точок надписуються масляною фарбою на опорах та інших капі-тальних спорудах або на шийці рейок.
Трамвайні шляхи (колії) відзначаються від знімального ходу при розбив-ці. Кут повороту на кривих ділянках трамвайної колії заміряється кутомір-ним інструментом (теодолітом), а елементи кривої (довжина, радіус, бісект-риса і тангенс) визначаються за таблицями. Поздовжнє нівелювання шляхів (колій) виконується по головці правої нитки рейок у напрямку руху вагона. Поперечне нівелювання шляху (колії) виконується у місцях зміни нахилу.
Характеристики прихованих і недоступних для безпосереднього огляду елементів основи трамвайної колії складаються за даними будівельних чи експлуатаційних організацій або ж із результатів шурфування. Місця пробив-ки шурфів і їх кількість погоджуються з експлуатуючою організацією.
При визначенні в натурі технічного стану покриття трамвайного полотна необхідно керуватись "Нормативами для визначення зносу інвентаризацій-них об'єктів зовнішнього благоустрою міст і селищ міського типу".
Технічний стан будівель визначається за "Методикою визначення фізич-ного зносу цивільних будівель". Технічний стан (процент зносу) верхньої і нижньої будови трамвайної колії визначається спеціалістами експлуатуючих організацій.
На основі польових планів складаються інвентарні плани територій депо і вулиць, на які наноситься розташування трамвайної колії, дренажних при-строїв, меж покриття полотна, павільйонів для пасажирів, проміжних і кін-цевих станцій, пунктів приєднання відбираючих (зворотних) кабельних ліній постійного струму та інша ситуація.
Ділянки трамвайного покриття, відмінні за процентом зносу, виділяють-ся на плані пунктирною лінією. Кожній такій ділянці присвоюється поряд-ковий номер залежно від типу покриття. Типи покриття на прчатку і вкінці облікових ділянок ка плані ілюмінуються згідно з прийнятими умовними по-значеннями.
На плані проїзду, нижче викреслюється наступна ситуація:
- трамвайні колії, межі типів покриття трамвайного полотна і фасадних ліній - суцільними лініями чорною тушшю;
- "стрічки" трамвайного полотна - пунктирною лінією чорною тушшю; пункти приєднання відбираючих кабельних ліній до трамвайних колій - три-кутничками, затушованими чорною тушшю. Крім цього, щодо житлових, адміністративних та інших будівель, які прилягають до фасадних ліній ву-лиці, по якій прокладені трамвайні колії, вказуються їх номери, поверховість, матеріали стін і призначення.
На плані трамвайних колій маршруту проставляються:
- номери пікетів і плюсові точки;
- протяжність прямих ділянок колії.
У правій частині плану наводиться таблиця елементів кривих ділянок ко-лії та їх показники.
Положення дренажних пристроїв наноситься на план трамвайних колій маршруту в прийнятих умовних позначеннях (коричневою тушшю).
На кожен вузол трамвайних шляхів складається план у масштабі 1:200 з вказівкою елементів кривих (кут повороту, радіус, тангенс, бісектриса).
Поперечний профіль трамвайної колії складається в межах червоних фа-садних ліній проїзду, вулиці. При цьому на кресленні показуються відмітки: головок рейок, дна і бровок кюветів, меж замощення та інших характерних точок.
Вартість трамвайних колій, покриття і дренажних пристроїв визначаєть-ся за відповідними таблицями, збірниками УПВВ або згідно з даними бух-галтерського обліку.
Зміни у складі трамвайних шляхів і трамвайного полотна враховуються на плані і в технічному паспорті із дотриманням наступних правил:
а) заміна рейок або шпал іншими відображається тільки в технічному паспорті закресленням червоною тушшю попередніх показників і записом окремим рядком нових;
б) при перенесенні трамвайних шляхів в інше місце технічний паспорт і план складаються заново, на старому паспорті ставиться штамп "Погашено";
в) зміни меж типів покриття трамвайного полотна позначають на плані погашенням попередніх меж характеристики червоною тушшю. В технічно-му паспорті показники, які змінились, закреслюють червоною тушшю.
Контактні мережі трамвая і тролейбуса. У процесі виконання по-льових робіт визначається:
- положення (в проекції) на місцевості будівель, контактних проводів, стрілочних вузлів контактної мережі тролейбуса, несучих тросів, пунктів під-вісу, вузлів перетину контактних мереж, місць від'єднання кабельних ліній живлення, підживлення і відбору постійного струму та інших елементів кон-тактної мережі відносно постійних орієнтирів;
- матеріал і переріз контактних проводів і підвісних тросів та висота їх підвіски;
- система підвісу контактних мереж трамвая і тролейбуса (проста, поз-довжня), матеріал і переріз кабельних ліній живлення, підживлення і відбору постійного струму;
- матеріал, переріз і кількість проводів високовольтних ліній живлення змінного струму;
- матеріал опор, їх тип, переріз, вільна висота (від поверхні землі або. покриття до верху опори без врахування висоти кронштейнів світильників) і допустиме навантаження (на опору) в кілограмах, типи кронштейнів (одно-плечові, двоплечові).
Положення на місцевості опор контактної мережі тролейбуса (трамвая) визначається засічками від постійних орієнтирів (будівель) або від знімаль-ного ходу.
Протяжність контактних ліній вимірюється стальною стрічкою між цент-рами опор до місцевих орієтирів або змішаного ходу - тасьмовою рулеткою. Лінії вимірюють з точністю не менше 1:1000. Опори контактної мережі ну-меруються порядковими номерами за погодженням з експлуатуючою орга-нізацією.
Висота підвіски контактних мереж, а також опор вимірюється за допо-могою теодоліта або спеціально сконструйованих для цих цілей приладів.
Технічний стан (процент зносу) контактних мереж визначається спеціаліс-тами експлуатуючих організацій.
На основі польових знімань складаються інвентарні плани депо і вулиць, на які наноситься положення (в проекції) контактної мережі тролейбуса, опор з кронштейнами, підвісних тросів, стінних крюків, вузлів тролейбусних стрілок, кривих утримувачів, компенсаторів, пунктів перетину контактних мереж, кабельних ліній живлення, підживлення і відбору постійного струму і пунктів їх під'єднання, високовольтних ліній змінного струму, тягових під-станцій живлення, "островів безпеки", тролейбусних зупинок, павільйонів для пасажирів та інша ситуація.
Контактні проводи на плані вулиці (проїзду) викреслюються:
трамвая — однією суцільною лінією червоною тушшю по осі колії кож-ного шляху;
тролейбуса - двома суцільними лініями того ж кольору.
Підземні кабельні лінії постійного струму на плані наносяться в таких умовних позначеннях: живлення - пунктирною лінією тушшю жовтого ко-льору; підживлення - пунктирною лінією червоного кольору, відбору - пунк-тирною лінією синьою тушшю. Повітряні високовольтні лінії, які живлять тягові підстанції, позначаються суцільною лінією зеленого кольору. Крім цього, стосовно житлових адміністративних та інших будівель, які приля-гають до фасадних ліній вулиці, на якій підвішена контактна мережа, вка-зуються їх номери, поверховість, матеріал стін і призначення.
На плані контактної мережі маршруту тролейбуса показують:
- протяжність, марку і переріз проводів;
- протяжність, матеріал і переріз поперечних і поздовжніх тросів та ви-соту їх підвіски;
- номери опор, їх вільну висоту і допустиме навантаження на опору, кг;
- протяжність, марку, переріз і глибину закладення підземних кабельних ліній;
- кількість проводів, марку, переріз і протяжність повітряних високо-вольтних ліній, які живлять тягові підстанції.
Вартість контактних мереж трамвая і тролейбуса, повітряних і підземних ліній, тягових підстанцій та інших споруд міського електротранспорту визна-чається за відповідними таблицями відновної вартості або згідно з даними бухгалтерського обліку.
Зміни у складі контактних мереж трамвая і тролейбуса і підземних ка-бельних ліній враховуються на плані і в технічному паспорті з дотриманням правил:
а) часткова або повна зміна проводів, кабельних ліній, опор, тросів під-вісу іншими, але таких самих параметрів відображається тільки в технічному
паспорті шляхом закреслювання чорнилом попередніх показників і запису окремим рядком;
б) заміна існуючих контактних проводів, кабельних ліній постійного струму, тросів підвісу іншими, але різними за матеріалом і перерізом, кіль-кістю проводів, відображається на плані і в технічному паспорті погашенням попередніх показників червоним чорнилом;
в) при перенесенні траси контактних мереж повітряних і підземних ліній в інше місце технічний паспорт складається заново. На план наноситься нове положення контактних мереж, повітряних і підземних ліній. Попереднє по-ложення на плані погашається хрестиками червоною тушшю. На старому технічному паспорті ставиться штамп "Погашено".
Плани контактних мереж трамвая і тролейбуса з неодноразовими випра-вленнями замінюються новими. На старих планах ставиться штамп "Пога-шено".
Облік поточних змін, які сталися в основних фондах підприємств місь-кого електротранспорту, проводиться в плановому порядку 1 раз на 5 років.
Використана література
М.Г.Ступень, І.М. Добрянський, О.Я. Микула, Н.Р.Шпік. Містобудівний кадастр. Львів 2003 р.
Інформаційно-аналітичне забезпечення оцінки міських земель. Технічна інвентаризація основних фондів підприємств міського електротранспорту
ПЛАН
Інформаційно-аналітичне забезпечення оцінки міських земель.
2. Технічна інвентаризація основних фондів підприємств міського електротранспорту
Інформаційно-аналітичне забезпечення оцінки міських земель
Ефективність земельнооціночної діяльності значною мірою залежить від повноти та достовірності вихідної інформації, яка використовується при ви-значенні вартості земельної власності. При цьому необхідна для оцінки ін-формація не обмежується лише даними про земельну ділянку: її правовий стан, фізичні параметри та характер використання, - але й включає відомості про соціально-економічну і містобудівну ситуацію та стан земельного ринку в районі розташування ділянки. Тому оцінювач має не тільки дбати про наяв-ність значного за обсягом фактологічного та статистичного матеріалу, а й уміти його аналізувати та робити вірні судження про об'єкт оцінки й умови його розвитку.
Важливим джерелом інформації для земельнооціночної діяльності слу-гують державний земельний та містобудівний кадастри, що містять вірогідні дані про правовий, природний і господарський стан земель та інших об'єктів нерухомості в межах міста [13].
Державний земельний кадастр, окрім встановлення процедури визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування зе-мельними ділянками, містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію зе-мель, кількісну та якісну характеристики, розподіл серед власників землі і землекористувачів.
Державна реєстрація - це юридичне посвідчення нової земельної ділян-ки або змін у її правовому режимі, що здійснюється за допомогою внесення встановлених чинним законодавством записів її фізичних і юридичних ха-рактеристик до державного земельного кадастру, присвоєння ідентифікацій-ного (кадастрового) номера й видачі відповідного документа про реєстрацію земельної ділянки або правових змін з нею.
На основі земельної реєстрації формуються аналітичні й графічні дані земельного кадастру населеного пункту.
Облік кількості і якості земель є узагальненням даних про їх фактичний стан і здійснюється на основі внесених змін у дані державної реєстрації земель внаслідок проведених натурних, у тому числі топографо-геодезичних, обстежень на місцевості.
Облік кількості земель ведеться за власниками землі і землекористува-чами, у тому числі орендарями.
При обліку кількості землі виділяються:
- землі за категоріями відповідно до їх функціонального призначення;
- землі за формами власності;
- землі, що надані в тимчасове користування, у тому числі на умовах оренди;
- землі за режимом оподаткування.
Облік земель за якістю проводиться за всіма категоріями земель і містить:
- класифікацію земель населених пунктів, що здійснюється за функці-ональним призначенням, згідно з містобудівною документацією населених пунктів;
- характеристику земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об'єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
Бонітування грунтів, зонування території населених пунктів та оцінка земель забезпечуються проведенням топографо-геодезичних і картографіч-них робіт, фунтових, геоботанічних, радіологічних, лісотииологічних, місто-будівних, земельнооціночних та інших обстежень і розвідувань.
До земельно-кадастрової документації належать кадастрові карти і плани (графічні та цифрові), схеми, графіки, текстові та інші матеріали, які містять відомості про межі адміністративно-територіальних утворень, земельних ді-лянок, правовий режим земель, їх кількість, якість, рентну цінність.
Містобудівний кадастр містить систему даних про належність територій до відповідних функціональних зон, їх сучасне і перспективне призначення, екологічну, інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови та інженерного забезпечення характеристику будівель і споруд на землях усіх форм власності.
База даних містобудівного кадастру представлена двома частинами - гра-фічною і аналітичною, що пов'язані між собою системою територіальної ідентифікації.
Графічна база даних містобудівного кадастру, основою якої є плани, карти, профілі, графіки, схеми, цифрові моделі місцевості, фіксує просторове положення всіх елементів міського середовища (межі користування, ме*1 адміністративних районів, наземні, підземні споруда тощо) і дозволяє про-водити виміри лінійних та площинних характеристик цих об'єктів.
Аналітична база даних містобудівного кадастру містить облікові, довідкові та оціночні реєстри, таблиці, списки, в яких об'єкти містобудівного кадастру (земельна ділянка, розташовані на ній будівлі та споруди, інженер мережі, шляхи, територіальні зони міста) описуються системою показників: правовими, метричними, технічними, вартісними, функціональними, а також геодезичними координатами місцезнаходження (див. табл. 2.1).
Використовуючи кадастрову інформацію про об'єкти земельної власно-сті, оцінювач має брати до уваги всі параметри та характеристики, що впли-вають на вартість землі, у тому числі вартість та технічний стан забудови, витрати на освоєння земельних ділянок. При цьому важливо розділяти ти-пові ознаки земельної власності й ті, що впливають на ціни угоди, однак ма-ють індивідуальний і нетиповий характер.
Для проведення оцінки поряд з кадастровою інформацією важливо регу-лярно поновлювати й відомості про стан ринку. Головними відомостями про стан ринку міських земель є дані про ціни угод з продажу та оренди земель-них ділянок. Вони не тільки створюють базу для конкретних оцінок, а й забезпечують необхідну прозорість ринку шляхом встановлення тенденцій його розвитку.
З цією метою в деяких країнах, зокрема в Німеччині, законодавчо вста-новлено, що установи, які реєструють трансакції стосовно об'єктів земельної власності (це, як правило, державні нотаріальні контори), зобов'язані нада-вати до земельнооціночних органів копію кожного договору (угоди), згідно з яким відбувається зміна власника чи умов власності. Це не є засобом конт-ролю над цінами. Дотримуючись жорстких правил захисту даних, зміст угод та їх копії мають зберігатися в таємниці. Земельнооціночні органи викорис-товують ці матеріали, застосовуючи об'єктивні критерії та при необхідності включаючи додаткову інформацію для формування збірок цін угод. Крім то-го, факти продажу відзначаються на спеціальній карті продажів, що дає географічне уявлення про продажі, які мали місце в даному регіоні протягом тривалого часу.
Збірки цін угод та карти продажів є основним джерелом для статистич-ної інформації про тенденції річного обігу різних категорій міських земель, їх стандартну вартість, ставки капіталізації, індекси цін тощо.
Стандартна вартість землі визначається як середня вартість землі за Одиницю порівняння, підрахована на базі цін, що були дійсно сплачені за земельну вартість у районі, який характеризується такими ж умовами щодо місцерозташування, використання та витрат на освоєння, облаштування і забудову земельної ділянки.
Стандартна вартість землі - це вартість землі неіснуючої нерухомості, а Ще не побудована, але буде мати риси, типові для даного району, а саме:
- певний вид функціонального використання земельної ділянки (під лову чи громадську забудову, виробниче чи комерційне використання);
- характерні спосіб і ступінь забудови (відкритий чи закритий метод забудови поверховість та щільність забудови);
- фізичні параметри земельної ділянки (розмір, конфігурацію, довжину фронтальної лінії, глибину ділянки).
Як правило, місцеві земельнооціночні органи щорічно обчислюють стан-дартну вартість землі й оприлюднюють її у картах стандартної вартості землі, які дають неспеціалістам уяву про стан ринку і є дуже корисними для оцінювачів у підготовці звітів і оцінки, особливо, коли немає іншої інфор-мації для порівняння цін продажу.
На підставі матеріалів збірок про ціни угод, виводяться статистичні по-казники, що вкрай необхідні для оцінки. Зокрема:
- індекси цін, що визначають загальні умови, які впливають на вартість, а також їх розвиток у часі;
- поправочні коефіцієнти, за допомогою яких може бути визначена різ-ниця у вартості подібних земельних ділянок, яка пов'язана з відмінностями в ознаках, що впливають на вартість;
- ставка капіталізації, яка визначається превалюючим співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об'єктів земельної власності.
Ці показники широко використовуються оцінювачами в їх звітах з оцінки конкретних об'єктів земельної власності та при аналізі стану земельного ринку і його окремих сегментів у певному місті,
Накопичення даних про ціни угод та іншої ринкової інформації доцільно проводити в розрізі економіко-планувальних зон, які об'єднують однорідні за споживчими властивостями та функціональним призначенням (можливим використанням і забудовою) частини території міста. Це дозволяє при оцінці розглядати земельні ділянки з аналогічними варіантами використання чи з такими видами землекористування, які конкурують між собою на одній і тій же території міста, а значить дає можливість визначити загальну татенденцію змін вартості землі певного функціонального використання та місцерозта-шування.
Для вияву та наочного відображення цих тенденцій використовуються три способи: картографування ринкової інформації, статистичний аналіз та графічне відображення даних.
Карти, на яких нанесені дані про продаж земельних ділянок та інша ринкова інформація, дають чудову картину характеру коливань вартості зем-лі. На карті вартості землі може бути відображена інформація про загальну суму угоди, про ціни продажу, приведені до одиниці порівняння; дата про-дажу, а також коефіцієнти ціни продажу, одержані при поточній оцінці. За-мість фактичних цін продажу на карту можна нанести ціни продажів, що проведені до дати оцінки.
Статистичний аналіз даних ринкової інформації корисний з багатьох причин. По-перше, кількість продажів у кожній з економіко-планувальних зон та відповідних груп землекористування не тільки свідчить про актив-ність ринку, а й відображає ступінь достовірності розрахунків, що грунту-ються на використанні цих даних. По-друге, міри основної тенденції та дис-персії (середнє відхилення) дають достатнє уявлення не лише про стандартну вартість землі - типову ціну продажу за одиницю порівняння, рівень коли-вання цін, а й про порівнянність даних, а відтак, про вірогідність розрахун-кових показників основної тенденції.
Графічний аналіз дозволяє виявити стійкі взаємозв'язки між даними, що полегшує визначення розміру поправок. Взагалі, ціна продажу в розрахунку на одиницю порівняння є залежною змінною, а як незалежні можуть бути взяті будь-які наявні дані, що впливають на вартість землі. При цьому кожна група чинників підпорядкована своїй логіці розвитку і лише територія, на яку вони проектуються, може виступати єдиним поєднувальним елементом для їх інтегрування. Тому невід'ємним моментом земельнооціночної діяль-ності стає візуалізація фактологічної та аналітичної інформації, що зумовлює необхідність побудови різноманітних оціночних карт.
Крім того, в земельнооціночній діяльності завжди існує протиріччя між статичністю оцінки вартості міських земель та їх динамічністю як об'єкта оцінки, що вимагає від оцінювача постійної актуалізації даних, і насамперед тих, що відображають стан ринку. За цих умов ефективна система оцінки можлива лише на базі широкого використання комп'ютерних технологій.
Технічна інвентаризація основних фондів підприємств міського електротранспорту
Технічний облік проводиться з метою:
- вияву наявності і встановлення належності, стану і вартості основних фондів;
- включення вартості основних фондів у загальний баланс народного господарства;
- встановлення правильного розміру амортизаційних відрахувань і зміц-нення господарського обліку;
- одержання даних для вироблення перспективних планів розвитку під-приємств міського електротранспорту;
- задоволення інших потреб у відомостях технічного обліку. Технічному обліку підлягають:
- адміністративно-побутові будівлі, трамвайні депо, ремонтні майстерні рухомого складу і шляхового господарства, диспетчерські пункти, тягові і трансформаторні підстанції, проміжні і кінцеві станції, павільйони для па-сажирів та інші будівлі і споруди;
- експлуатаційні мережі трамвая і тролейбуса і контактні мережі, розта-шовані на територіях депо і ремонтних майстерень, високовольтні лінії жив-лення змінного струму, лінії живлення і підживлюючі та підбираючі кабельні лінії постійного струму;
- земельні ділянки, надані в користування підприємствам міського елект-ротранспорту.
Об'єктами технічного обліку підприємств міського електротранспорту є: -- трамвайне депо (зі всіма будівлями, спорудами);
- тролейбусне депо (зі всіма будівлями, спорудами і контактними мере-жами);
- тягова підстанція;
- трансформаторна підстанція;
- станція на кінцевому пункті трамвая або тролейбуса (павільйон очі-кування на проміжному пункті);
- трамвайні шляхи з усіма конструктивними елементами (верхня, нижня будівлі і земляне полотно), дренажні обладнання і покриття (замощення) по-лотна в межах маршруту;
- контактна мережа трамвая (тролейбуса) в межах маршруту;
- кабельна мережа живлення, підживлення, відбору (зворотна);
- високовольтна електрична лінія.
На кожну основну будівлю трамвайного депо складається технічний пас-порт на нежитлову будівлю і поверховий план в масштабі 1:100 або 1:200, крім цього, ситуаційний план території депо в масштабі 1:500 або 1:1000. На трамвайні шляхи складають технічний паспорт і план шляхів трамвайного маршруту в масштабі 1:500 або 1:1000 з нанесенням на нього дренажних пристроїв, покриттів полотна, міжколійних з'єднань, пунктів приєднання відбірних кабельних ліній постійного струму, пікетів, плюсових точок тощо. Крім того, на трамвайні колії складаються: поздовжні профілі в масштабах: горизонтальний - 1: 1000, вертикальний - 1:200; поперечні профілі в масшта-бах: горизонтальний - 1:200, вертикальний - 1:100; плани вузлів трамвайних колій (місце перетину розгалужень, стрілочних переводів тощо) в масштабі 1:200. На контактні мережі трамвая або тролейбуса складають: технічний паспорт, план контактної мережі в масштабі 1:500 або 1:1000 з нанесенням
на план пунктів підвісу контактних дротів, підвісних тросів, кронштейнів, опор, електроз'єднань. На кожен населений пункт складають схематичні плани з нанесенням на них маршрутів трамвайних шляхів, контактних мереж кожного маршруту.
Будівлі, повітряні і підземні електричні мережі і дренажні пристрої вра-ховуються в порядку, викладеному у відповідних інструкціях, затверджених Міністерством житлово-комунального господарства.
Трамвайні шляхи. Під час виконання польових робіт визначають верх-ню будову трамвайної колії:
а) типи рейок (залізничні або трамвайні) і їх кріплення (накладки, під-кладки, костилі);
б) типи стрілок (литі, збірні), радіус, напрям стрілок (праві, ліві), рік за-кладення і заводські номери;
в) типи хрестовин (литі, зварні, збірні трамвайні або залізничні), напрям хрестовин (праві, ліві), рік закладення, заводські номери;
г) типи стрілочних перетинів (литі, зварні, збірні), напрям стрілочних пе-ретинів (праві, ліві), рік закладення і заводські номери;
ґ) типи глухих перетинів і рік закладення;
д) типи і кількість компенсаторів;
е) кількість електроперемикачів.
Визначається основна (нижня) будова трамвайних колій - шпальна (із шпал і баласту) і безшпальна (з одношарових або двошарових бетонних плит) із збірного залізобетону (з плоских рам, блоків, лежнів), кількість шпал на обліковій ділянці і їх матеріал, матеріал баласту (пісок, гравій, щебінь), конструкція кінцевих пунктів, матеріал покриття трамвайного полотна, роз-ташування на місцевості трамвайного полотна і рейок.
Трамвайні зупинки включаються у відповідні облікові ділянки трамвай-ного полотна і літеруються на плані порядковими номерами.
Протяжність трамвайних шляхів вимірюється стапьною стрічкою на осі трамвайного полотна. Одночасно розбивається пікетаж. Пікети і плюсові точки закріплюються металевими штирями. Номери пікетів і положення плюсових точок надписуються масляною фарбою на опорах та інших капі-тальних спорудах або на шийці рейок.
Трамвайні шляхи (колії) відзначаються від знімального ходу при розбив-ці. Кут повороту на кривих ділянках трамвайної колії заміряється кутомір-ним інструментом (теодолітом), а елементи кривої (довжина, радіус, бісект-риса і тангенс) визначаються за таблицями. Поздовжнє нівелювання шляхів (колій) виконується по головці правої нитки рейок у напрямку руху вагона. Поперечне нівелювання шляху (колії) виконується у місцях зміни нахилу.
Характеристики прихованих і недоступних для безпосереднього огляду елементів основи трамвайної колії складаються за даними будівельних чи експлуатаційних організацій або ж із результатів шурфування. Місця пробив-ки шурфів і їх кількість погоджуються з експлуатуючою організацією.
При визначенні в натурі технічного стану покриття трамвайного полотна необхідно керуватись "Нормативами для визначення зносу інвентаризацій-них об'єктів зовнішнього благоустрою міст і селищ міського типу".
Технічний стан будівель визначається за "Методикою визначення фізич-ного зносу цивільних будівель". Технічний стан (процент зносу) верхньої і нижньої будови трамвайної колії визначається спеціалістами експлуатуючих організацій.
На основі польових планів складаються інвентарні плани територій депо і вулиць, на які наноситься розташування трамвайної колії, дренажних при-строїв, меж покриття полотна, павільйонів для пасажирів, проміжних і кін-цевих станцій, пунктів приєднання відбираючих (зворотних) кабельних ліній постійного струму та інша ситуація.
Ділянки трамвайного покриття, відмінні за процентом зносу, виділяють-ся на плані пунктирною лінією. Кожній такій ділянці присвоюється поряд-ковий номер залежно від типу покриття. Типи покриття на прчатку і вкінці облікових ділянок ка плані ілюмінуються згідно з прийнятими умовними по-значеннями.
На плані проїзду, нижче викреслюється наступна ситуація:
- трамвайні колії, межі типів покриття трамвайного полотна і фасадних ліній - суцільними лініями чорною тушшю;
- "стрічки" трамвайного полотна - пунктирною лінією чорною тушшю; пункти приєднання відбираючих кабельних ліній до трамвайних колій - три-кутничками, затушованими чорною тушшю. Крім цього, щодо житлових, адміністративних та інших будівель, які прилягають до фасадних ліній ву-лиці, по якій прокладені трамвайні колії, вказуються їх номери, поверховість, матеріали стін і призначення.
На плані трамвайних колій маршруту проставляються:
- номери пікетів і плюсові точки;
- протяжність прямих ділянок колії.
У правій частині плану наводиться таблиця елементів кривих ділянок ко-лії та їх показники.
Положення дренажних пристроїв наноситься на план трамвайних колій маршруту в прийнятих умовних позначеннях (коричневою тушшю).
На кожен вузол трамвайних шляхів складається план у масштабі 1:200 з вказівкою елементів кривих (кут повороту, радіус, тангенс, бісектриса).
Поперечний профіль трамвайної колії складається в межах червоних фа-садних ліній проїзду, вулиці. При цьому на кресленні показуються відмітки: головок рейок, дна і бровок кюветів, меж замощення та інших характерних точок.
Вартість трамвайних колій, покриття і дренажних пристроїв визначаєть-ся за відповідними таблицями, збірниками УПВВ або згідно з даними бух-галтерського обліку.
Зміни у складі трамвайних шляхів і трамвайного полотна враховуються на плані і в технічному паспорті із дотриманням наступних правил:
а) заміна рейок або шпал іншими відображається тільки в технічному паспорті закресленням червоною тушшю попередніх показників і записом окремим рядком нових;
б) при перенесенні трамвайних шляхів в інше місце технічний паспорт і план складаються заново, на старому паспорті ставиться штамп "Погашено";
в) зміни меж типів покриття трамвайного полотна позначають на плані погашенням попередніх меж характеристики червоною тушшю. В технічно-му паспорті показники, які змінились, закреслюють червоною тушшю.
Контактні мережі трамвая і тролейбуса. У процесі виконання по-льових робіт визначається:
- положення (в проекції) на місцевості будівель, контактних проводів, стрілочних вузлів контактної мережі тролейбуса, несучих тросів, пунктів під-вісу, вузлів перетину контактних мереж, місць від'єднання кабельних ліній живлення, підживлення і відбору постійного струму та інших елементів кон-тактної мережі відносно постійних орієнтирів;
- матеріал і переріз контактних проводів і підвісних тросів та висота їх підвіски;
- система підвісу контактних мереж трамвая і тролейбуса (проста, поз-довжня), матеріал і переріз кабельних ліній живлення, підживлення і відбору постійного струму;
- матеріал, переріз і кількість проводів високовольтних ліній живлення змінного струму;
- матеріал опор, їх тип, переріз, вільна висота (від поверхні землі або. покриття до верху опори без врахування висоти кронштейнів світильників) і допустиме навантаження (на опору) в кілограмах, типи кронштейнів (одно-плечові, двоплечові).
Положення на місцевості опор контактної мережі тролейбуса (трамвая) визначається засічками від постійних орієнтирів (будівель) або від знімаль-ного ходу.
Протяжність контактних ліній вимірюється стальною стрічкою між цент-рами опор до місцевих орієтирів або змішаного ходу - тасьмовою рулеткою. Лінії вимірюють з точністю не менше 1:1000. Опори контактної мережі ну-меруються порядковими номерами за погодженням з експлуатуючою орга-нізацією.
Висота підвіски контактних мереж, а також опор вимірюється за допо-могою теодоліта або спеціально сконструйованих для цих цілей приладів.
Технічний стан (процент зносу) контактних мереж визначається спеціаліс-тами експлуатуючих організацій.
На основі польових знімань складаються інвентарні плани депо і вулиць, на які наноситься положення (в проекції) контактної мережі тролейбуса, опор з кронштейнами, підвісних тросів, стінних крюків, вузлів тролейбусних стрілок, кривих утримувачів, компенсаторів, пунктів перетину контактних мереж, кабельних ліній живлення, підживлення і відбору постійного струму і пунктів їх під'єднання, високовольтних ліній змінного струму, тягових під-станцій живлення, "островів безпеки", тролейбусних зупинок, павільйонів для пасажирів та інша ситуація.
Контактні проводи на плані вулиці (проїзду) викреслюються:
трамвая — однією суцільною лінією червоною тушшю по осі колії кож-ного шляху;
тролейбуса - двома суцільними лініями того ж кольору.
Підземні кабельні лінії постійного струму на плані наносяться в таких умовних позначеннях: живлення - пунктирною лінією тушшю жовтого ко-льору; підживлення - пунктирною лінією червоного кольору, відбору - пунк-тирною лінією синьою тушшю. Повітряні високовольтні лінії, які живлять тягові підстанції, позначаються суцільною лінією зеленого кольору. Крім цього, стосовно житлових адміністративних та інших будівель, які приля-гають до фасадних ліній вулиці, на якій підвішена контактна мережа, вка-зуються їх номери, поверховість, матеріал стін і призначення.
На плані контактної мережі маршруту тролейбуса показують:
- протяжність, марку і переріз проводів;
- протяжність, матеріал і переріз поперечних і поздовжніх тросів та ви-соту їх підвіски;
- номери опор, їх вільну висоту і допустиме навантаження на опору, кг;
- протяжність, марку, переріз і глибину закладення підземних кабельних ліній;
- кількість проводів, марку, переріз і протяжність повітряних високо-вольтних ліній, які живлять тягові підстанції.
Вартість контактних мереж трамвая і тролейбуса, повітряних і підземних ліній, тягових підстанцій та інших споруд міського електротранспорту визна-чається за відповідними таблицями відновної вартості або згідно з даними бухгалтерського обліку.
Зміни у складі контактних мереж трамвая і тролейбуса і підземних ка-бельних ліній враховуються на плані і в технічному паспорті з дотриманням правил:
а) часткова або повна зміна проводів, кабельних ліній, опор, тросів під-вісу іншими, але таких самих параметрів відображається тільки в технічному
паспорті шляхом закреслювання чорнилом попередніх показників і запису окремим рядком;
б) заміна існуючих контактних проводів, кабельних ліній постійного струму, тросів підвісу іншими, але різними за матеріалом і перерізом, кіль-кістю проводів, відображається на плані і в технічному паспорті погашенням попередніх показників червоним чорнилом;
в) при перенесенні траси контактних мереж повітряних і підземних ліній в інше місце технічний паспорт складається заново. На план наноситься нове положення контактних мереж, повітряних і підземних ліній. Попереднє по-ложення на плані погашається хрестиками червоною тушшю. На старому технічному паспорті ставиться штамп "Погашено".
Плани контактних мереж трамвая і тролейбуса з неодноразовими випра-вленнями замінюються новими. На старих планах ставиться штамп "Пога-шено".
Облік поточних змін, які сталися в основних фондах підприємств місь-кого електротранспорту, проводиться в плановому порядку 1 раз на 5 років.
Використана література
М.Г.Ступень, І.М. Добрянський, О.Я. Микула, Н.Р.Шпік. Містобудівний кадастр. Львів 2003 р.
