Нові підходи до експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського
Реферат на тему:
Нові підходи до експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського
Реформування аграрного сектора України потребує насамперед змін у формуванні земельного ринку. Отже, застосовуючи нові підходи щодо експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, зможемо обчислити ціну продажу будь-якої земельної ділянки. Такий напрям аграрної економіки сприятиме оперативному і максимально ефективному управлінню земельними ресурсами нашої держави.
Сутність застосування експертної грошової оцінки полягає у проведенні практичних розрахунків за фактичними даними сільськогосподарських підприємств, що обчислюються за методиками, які відповідають Національному стандарту №1 [7] та міжнародним стандартам оцінки нерухомого майна [4].
Питання нових підходів до експертної грошової оцінки земель досліджувалися і частково викладені в працях В. Алексійчука [1], М. Возної [4], М. Дем’яненка [11], С. Кручка [3], О.О. Олійник [5], Ю. Потійка [10] та інших.
Метою дослідження експертної грошової оцінки земельних ділянок є обчислення розрахунків за паспортами земельних ділянок (ріллі) дослідного господарства "Олександрія" Київської області, м. Біла Церква, що проведені на базі природометричної моделі "Український лан".
Вона створена в 2001 р. на кафедрі банківської справи Навчально-наукового інституту бізнесу НАУ та Інституту землеустрою УААН. На основі цієї моделі розроблено методики бонітування та експертної грошової оцінки ріллі з природним регулюванням зволоження, які повністю відповідають вимогам Національного стандарту №1 та міжнародним стандартам оцінки нерухомого майна, а також враховують природно-економічні умови України. Для здійснення грошової оцінки ріллі використовується інформація про земельну ділянку, яка включає такі дані: площу, бал бонітету, вміст гумусу в орному шарі, глибину гумусного горизонту, ґрунтоутворювальну породу, механічний склад ґрунту, оглеєння, солонцюватість, реакцію ґрунтового розчину, теплозабезпечення, забезпечення вологою, технологічну групу поля, місцерозташування земельної ділянки. Паспорт земельної ділянки наводиться нижче.
Грошова оцінка ріллі за цією методикою здійснюється на основі визначення нормативного доходу з одного гектара, який обчислюють як різницю між вартістю нормативного врожаю та нормативними витратами на його вирощування. Грошова оцінка ріллі враховує не тільки її доходність, а й витрати на облаштування та можливі обтяження.
При грошовій оцінці ріллі враховують рівень та співвідношення цін як на сільськогосподарську продукцію, так і на ресурси, необхідні для її виробництва. Застосовуючи у своєму дослідженні природометричну модель "Український лан", ми використовували ціни, які відповідають місцевості та часу проведення оцінки.
У таблиці наведено порівняльний аналіз результатів обчислення експертної грошової оцінки ріллі за даними дослідного господарства "Олександрія", м. Біла Церква Київської області. Експериментальна база "Олександрія" Інституту цукрових буряків Української академії аграрних наук є державним підприємством. Напрямки діяльності підприємства:
Паспорт земельної ділянки (ріллі)
Господарство____ДГ "Олександрія"__________________________________
Село (смт, місто)__м. Біла Церква _____________________________ ______
Район ___________________Область ______Київська_________Код_______
Сівозм___ польова____ Поле___І______Діл.__3____Площа, га____47,5___
Назва грунту__________чорнозем глибокий малогумусний________________
Вміст, мг/кг грунту: N__ 86,3__; P2O_______86______; K2O___62,6_______
Вміст гумусу в орному шарі, %______5,1_______. рн __6,54_____________
Хім. забруднення, мг/кг грунту: мідь___________; кадмій_______________;
свинець___________; ртуть_______________; цинк_____________________;
ДДТ металоболіти ______; гексахлоран _______; 2,4 Д амінна сіль _______;
Рад.забруднення, Кі/км2 : цезій- 137____________; стронцій-90 __________ ;
Мех.склад грунту ____суглинковий___ . Грунт.порода_____лес________
Оглеєння: глейові; глеюваті; поверхнево оглеєні (потрібне підкреслити)
Солонцюватість: несол.(зал.сол); сл.сол; серед.сол; сильн.сол (потріб.підкресл.)
Частка ерод.ріллі, %__________, в т.ч.сл.ер._______; дуже ер.____________
Група поля ________І____________
Ділянка зрошувана, осушувана, з подвійн.регул.вологи (потрібне підкреслити).
Рівень забезпечення поливних норм, % __________________________________
Спосіб зрошення (осушення) ___________________________________________
Стан меліор.мережі: незадов.;задов.; добрий.; відмінний (потрібне підкреслити).
Знос меліоративної мережі, % ________. Частка перезволоженої ріллі, %_______
Розташування зем. ділянки на території району (міста):
центр; пн.; пн.-сх.; сх.; пд.; пд.-зх.; зх.; пн.-зх. (потрібне підкреслити)
Назва населеного пункту, до якого відноситься зем. ділянка __________________
Чисельність жителів цього населеного пункту, тис. чол. ___140_______________
Заг. площа с.-г. угідь на прилеглій до цього нас. пункту території, га____284,8___
Відстань земельної ділянки від населеного пункту, км_____0,2________________
Стан дороги, яка зв’язує земельну ділянку з населеним пунктом:
незад.; задов.; добрий.; відмінний (потрібне підкреслити)
Відстань населеного пункту до районного центру, км __6______. Чисельність жителів районного центру, тис.чол.___200 ___.Відстань населеного пункту до найближчого міста (смт), км___4___.Назва найближч.міста (смт)_м.Біла Церква__
Чисельність жителів найближч.міста (смт),тис. чол.______264________________
Відстань населеного пункту до залізн. станції, км___6__, порту(пристані), км____
Група доріг до: райцетру ______________________; найбл.міста (смт)__________
залізн.станції_________________________________; порту (прист.)____________
Примітка:_____________________________________________________________
Підписи осіб, відповідальних за достовірність інформації:
виведення та удосконалення нових сортів та гібридів насіння цукрового та кормового буряку;
дослідження та спостереження за новими сортами зернових і зернобобових культур;
м’ясне та молочне скотарство, свинарство.
Експертна грошова оцінка ріллі на основі природометричної моделі "Український лан"
Номер поля та ділянки
Площа, га
Якісна характеристика ділянки
Експертна грошова оцінка, грн./ га, станом на
Бонітет, бал
Технологічна група поля
Відстань, км
01.10.2002
01.10.2004
від поля до населеного пункту
від населеного пункту до ринку*
1-е поле 3-я ділянка
47,5
65,77
І
0,2
6
1672,73
2486,35
2-е поле 2-а ділянка
32,2
64,11
І
0,6
6
1636,57
2411,16
3-е поле 1-а ділянка
33,1
78,12
І
0,33
6
1956,46
2964,36
4-е поле 1-а ділянка
31,0
70,55
І
0,2
6
1856,64
2791,84
5-е поле 2-а ділянка
33,0
67,99
І
0,33
6
1762,75
2630,89
6-е поле 2-а ділянка
36,2
67,82
ІІ
0,3
6
1700,17
2515,24
7-е поле 3-я ділянка
36,0
73,35
ІІІ
0,32
6
1761,78
2608,75
8-е поле 3-я ділянка
35,8
59,05
ІІІ
0,32
6
1516,55
2250,22
*м. Біла Церква
Переважна більшість (151,1 га) землі — чорноземи типові, слабогумусні, легкосуглинкові; решта — чорноземи опідзолені, легкосуглинкові. Вони розміщені за чотири кілометри від районного центру Біла Церква. Чисельність населення — 140 чоловік. Господарство має вісім полів, які поділяються на земельні ділянки, що відносяться до відповідної технологічної групи. Стан дороги, яка зв’язує земельні ділянки з населеним пунктом і ринком, задовільний. За цими даними проведені розрахунки експертної грошової оцінки землі (ріллі) за 2002 та 2004 рр. (табл.).
Отже, за досліджуваний період вартість земельних ділянок значно зросла (в середньому на 49,0 %) в основному за рахунок зміни співвідношення цін на сільськогосподарську продукцію та витрат на її виробництво, а також з урахуванням зміни орендної плати за земельні ділянки. Дисконтні ставки протягом зазначеного періоду практично не змінювалися. Звертає на себе увагу той факт, що методика експертної грошової оцінки ріллі, розроблена на основі природометричної моделі "Український лан", достатньою мірою враховує такі рентоутворювальні фактори як родючість ріллі, зручність земельної ділянки для обробітку та її місце розташування.
Так, перша ділянка третього та друга ділянка п’ятого поля належать до однієї технологічної групи (І-ї), а також характеризуються однаковою відстанню до населеного пункту (дослідне господарство "Олександрія"); різниця у вартості цих земель пояснюється їх різною родючістю. Те ж саме можна сказати, порівнюючи третю ділянку першого поля з першою ділянкою четвертого поля. Перша ділянка третього поля та третя ділянка сьомого поля близькі за родючістю і місцерозташуванням, але належать до різних технологічних груп полів, що зумовлює різні витрати на їх обробіток та збирання врожаю і, відповідно, різну експертну грошову оцінку. І, нарешті, третя ділянка першого поля та друга ділянка другого поля близькі за родючістю і належать до однієї технологічної групи полів, але відрізняються за відстанню до населеного пункту, що й зумовило певну різницю їх вартості. Фактор місцерозташування земельних ділянок у цьому випадку не проявився повністю, оскільки всі ділянки дослідного господарства "Олександрія" розташовані досить зручно — 0,2-0,6 км від населеного пункту.
Отже, провівши відповідні розрахунки слід зазначити, що вартість земельних ділянок може суттєво змінюватися разом із зміною їх цільового призначення. Так, переведення оціненої нами ріллі в земельні ділянки, відведені під індивідуальну житлову забудову, враховуючи близькість м. Біла Церква, може збільшити її вартість у 200 разів і більше. Тому застосування методики експертної грошової оцінки ріллі, розробленої на базі природометричної моделі "Український лан", довело її практичну придатність і доцільність використання при проведені землеоцінювальних робіт. Вона буде використовуватись при майбутніх розрахунках Великоснітинського навчально-дослідного господарства ім. О.В. Музиченка та Навчально-дослідного господарства "Ворзель".
Список літератури:
Алексійчук В.М. Гроші та кредит в системі відтворення АПК. — К.: ІАЕ, 1999. — 383 с.
Державний Комітет по Земельних Ресурсах. Наказ від 09.01.2003 №2 "Про порядок затвердження "Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок". Оцінка майна та майнових прав (нормативна база). — К.: КНТ, 2005. — 333 с.
Кручок С.І. Іпотечне кредитування: європейська практика та перспективи розвитку в Україні. — К.: Урожай, 2003. — 208 с.
Міжнародні стандарти оцінки принципи, стандарти та правила / Пер. з англ. М. Возна. — К., 1999. — 118 с.
Олійник О.О. Орієнтовна оцінка потреби аграрних підприємств в довгострокових банківських кредитах та можливості її задоволення // Економіка, фінанси, право. — №11. — 2002. — С. 22-25
Проект Закону України "Про оцінку земель" від 11 грудня 2003 р. Оцінка майна та майнових прав (нормативна база). — К.: КНТ, 2005. — 333 с.
Про затвердження Національного стандарту №1. Загальні засади оцінки майна і майнових прав. Постанова Кабінету Міністрів України №1440 від 10 вересня 2003 року. Оцінка майна та майнових прав (нормативна база). — К.: КНТ, 2005. — 333 с.
Постанова від 11 жовтня 2002 р. №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок". Оцінка майна та майнових прав (нормативна база). — К.: КНТ, 2005. — 333 с.
Постанова від 30 травня 1995р. №213 "Про методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів". Оцінка майна та майнових прав (нормативна база). — К.: КНТ, 2005. — 333 с.
Потійко Ю.А. Аналіз кредитоспроможності підприємств в умовах ринкових відносин // Фінанси України. — 2001. — №1. — С.118—123
Фінанси в період реформування агропромислового виробництва // М.Я. Дем’яненко, В.М. Алексійчук, А.Г. Борщ та ін; За редакцією М.Я. Дем’яненка — К.: ІАЕ УААН, 2002. — 645 с.
Нові підходи до експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського
Реформування аграрного сектора України потребує насамперед змін у формуванні земельного ринку. Отже, застосовуючи нові підходи щодо експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, зможемо обчислити ціну продажу будь-якої земельної ділянки. Такий напрям аграрної економіки сприятиме оперативному і максимально ефективному управлінню земельними ресурсами нашої держави.
Сутність застосування експертної грошової оцінки полягає у проведенні практичних розрахунків за фактичними даними сільськогосподарських підприємств, що обчислюються за методиками, які відповідають Національному стандарту №1 [7] та міжнародним стандартам оцінки нерухомого майна [4].
Питання нових підходів до експертної грошової оцінки земель досліджувалися і частково викладені в працях В. Алексійчука [1], М. Возної [4], М. Дем’яненка [11], С. Кручка [3], О.О. Олійник [5], Ю. Потійка [10] та інших.
Метою дослідження експертної грошової оцінки земельних ділянок є обчислення розрахунків за паспортами земельних ділянок (ріллі) дослідного господарства "Олександрія" Київської області, м. Біла Церква, що проведені на базі природометричної моделі "Український лан".
Вона створена в 2001 р. на кафедрі банківської справи Навчально-наукового інституту бізнесу НАУ та Інституту землеустрою УААН. На основі цієї моделі розроблено методики бонітування та експертної грошової оцінки ріллі з природним регулюванням зволоження, які повністю відповідають вимогам Національного стандарту №1 та міжнародним стандартам оцінки нерухомого майна, а також враховують природно-економічні умови України. Для здійснення грошової оцінки ріллі використовується інформація про земельну ділянку, яка включає такі дані: площу, бал бонітету, вміст гумусу в орному шарі, глибину гумусного горизонту, ґрунтоутворювальну породу, механічний склад ґрунту, оглеєння, солонцюватість, реакцію ґрунтового розчину, теплозабезпечення, забезпечення вологою, технологічну групу поля, місцерозташування земельної ділянки. Паспорт земельної ділянки наводиться нижче.
Грошова оцінка ріллі за цією методикою здійснюється на основі визначення нормативного доходу з одного гектара, який обчислюють як різницю між вартістю нормативного врожаю та нормативними витратами на його вирощування. Грошова оцінка ріллі враховує не тільки її доходність, а й витрати на облаштування та можливі обтяження.
При грошовій оцінці ріллі враховують рівень та співвідношення цін як на сільськогосподарську продукцію, так і на ресурси, необхідні для її виробництва. Застосовуючи у своєму дослідженні природометричну модель "Український лан", ми використовували ціни, які відповідають місцевості та часу проведення оцінки.
У таблиці наведено порівняльний аналіз результатів обчислення експертної грошової оцінки ріллі за даними дослідного господарства "Олександрія", м. Біла Церква Київської області. Експериментальна база "Олександрія" Інституту цукрових буряків Української академії аграрних наук є державним підприємством. Напрямки діяльності підприємства:
Паспорт земельної ділянки (ріллі)
Господарство____ДГ "Олександрія"__________________________________
Село (смт, місто)__м. Біла Церква _____________________________ ______
Район ___________________Область ______Київська_________Код_______
Сівозм___ польова____ Поле___І______Діл.__3____Площа, га____47,5___
Назва грунту__________чорнозем глибокий малогумусний________________
Вміст, мг/кг грунту: N__ 86,3__; P2O_______86______; K2O___62,6_______
Вміст гумусу в орному шарі, %______5,1_______. рн __6,54_____________
Хім. забруднення, мг/кг грунту: мідь___________; кадмій_______________;
свинець___________; ртуть_______________; цинк_____________________;
ДДТ металоболіти ______; гексахлоран _______; 2,4 Д амінна сіль _______;
Рад.забруднення, Кі/км2 : цезій- 137____________; стронцій-90 __________ ;
Мех.склад грунту ____суглинковий___ . Грунт.порода_____лес________
Оглеєння: глейові; глеюваті; поверхнево оглеєні (потрібне підкреслити)
Солонцюватість: несол.(зал.сол); сл.сол; серед.сол; сильн.сол (потріб.підкресл.)
Частка ерод.ріллі, %__________, в т.ч.сл.ер._______; дуже ер.____________
Група поля ________І____________
Ділянка зрошувана, осушувана, з подвійн.регул.вологи (потрібне підкреслити).
Рівень забезпечення поливних норм, % __________________________________
Спосіб зрошення (осушення) ___________________________________________
Стан меліор.мережі: незадов.;задов.; добрий.; відмінний (потрібне підкреслити).
Знос меліоративної мережі, % ________. Частка перезволоженої ріллі, %_______
Розташування зем. ділянки на території району (міста):
центр; пн.; пн.-сх.; сх.; пд.; пд.-зх.; зх.; пн.-зх. (потрібне підкреслити)
Назва населеного пункту, до якого відноситься зем. ділянка __________________
Чисельність жителів цього населеного пункту, тис. чол. ___140_______________
Заг. площа с.-г. угідь на прилеглій до цього нас. пункту території, га____284,8___
Відстань земельної ділянки від населеного пункту, км_____0,2________________
Стан дороги, яка зв’язує земельну ділянку з населеним пунктом:
незад.; задов.; добрий.; відмінний (потрібне підкреслити)
Відстань населеного пункту до районного центру, км __6______. Чисельність жителів районного центру, тис.чол.___200 ___.Відстань населеного пункту до найближчого міста (смт), км___4___.Назва найближч.міста (смт)_м.Біла Церква__
Чисельність жителів найближч.міста (смт),тис. чол.______264________________
Відстань населеного пункту до залізн. станції, км___6__, порту(пристані), км____
Група доріг до: райцетру ______________________; найбл.міста (смт)__________
залізн.станції_________________________________; порту (прист.)____________
Примітка:_____________________________________________________________
Підписи осіб, відповідальних за достовірність інформації:
виведення та удосконалення нових сортів та гібридів насіння цукрового та кормового буряку;
дослідження та спостереження за новими сортами зернових і зернобобових культур;
м’ясне та молочне скотарство, свинарство.
Експертна грошова оцінка ріллі на основі природометричної моделі "Український лан"
Номер поля та ділянки
Площа, га
Якісна характеристика ділянки
Експертна грошова оцінка, грн./ га, станом на
Бонітет, бал
Технологічна група поля
Відстань, км
01.10.2002
01.10.2004
від поля до населеного пункту
від населеного пункту до ринку*
1-е поле 3-я ділянка
47,5
65,77
І
0,2
6
1672,73
2486,35
2-е поле 2-а ділянка
32,2
64,11
І
0,6
6
1636,57
2411,16
3-е поле 1-а ділянка
33,1
78,12
І
0,33
6
1956,46
2964,36
4-е поле 1-а ділянка
31,0
70,55
І
0,2
6
1856,64
2791,84
5-е поле 2-а ділянка
33,0
67,99
І
0,33
6
1762,75
2630,89
6-е поле 2-а ділянка
36,2
67,82
ІІ
0,3
6
1700,17
2515,24
7-е поле 3-я ділянка
36,0
73,35
ІІІ
0,32
6
1761,78
2608,75
8-е поле 3-я ділянка
35,8
59,05
ІІІ
0,32
6
1516,55
2250,22
*м. Біла Церква
Переважна більшість (151,1 га) землі — чорноземи типові, слабогумусні, легкосуглинкові; решта — чорноземи опідзолені, легкосуглинкові. Вони розміщені за чотири кілометри від районного центру Біла Церква. Чисельність населення — 140 чоловік. Господарство має вісім полів, які поділяються на земельні ділянки, що відносяться до відповідної технологічної групи. Стан дороги, яка зв’язує земельні ділянки з населеним пунктом і ринком, задовільний. За цими даними проведені розрахунки експертної грошової оцінки землі (ріллі) за 2002 та 2004 рр. (табл.).
Отже, за досліджуваний період вартість земельних ділянок значно зросла (в середньому на 49,0 %) в основному за рахунок зміни співвідношення цін на сільськогосподарську продукцію та витрат на її виробництво, а також з урахуванням зміни орендної плати за земельні ділянки. Дисконтні ставки протягом зазначеного періоду практично не змінювалися. Звертає на себе увагу той факт, що методика експертної грошової оцінки ріллі, розроблена на основі природометричної моделі "Український лан", достатньою мірою враховує такі рентоутворювальні фактори як родючість ріллі, зручність земельної ділянки для обробітку та її місце розташування.
Так, перша ділянка третього та друга ділянка п’ятого поля належать до однієї технологічної групи (І-ї), а також характеризуються однаковою відстанню до населеного пункту (дослідне господарство "Олександрія"); різниця у вартості цих земель пояснюється їх різною родючістю. Те ж саме можна сказати, порівнюючи третю ділянку першого поля з першою ділянкою четвертого поля. Перша ділянка третього поля та третя ділянка сьомого поля близькі за родючістю і місцерозташуванням, але належать до різних технологічних груп полів, що зумовлює різні витрати на їх обробіток та збирання врожаю і, відповідно, різну експертну грошову оцінку. І, нарешті, третя ділянка першого поля та друга ділянка другого поля близькі за родючістю і належать до однієї технологічної групи полів, але відрізняються за відстанню до населеного пункту, що й зумовило певну різницю їх вартості. Фактор місцерозташування земельних ділянок у цьому випадку не проявився повністю, оскільки всі ділянки дослідного господарства "Олександрія" розташовані досить зручно — 0,2-0,6 км від населеного пункту.
Отже, провівши відповідні розрахунки слід зазначити, що вартість земельних ділянок може суттєво змінюватися разом із зміною їх цільового призначення. Так, переведення оціненої нами ріллі в земельні ділянки, відведені під індивідуальну житлову забудову, враховуючи близькість м. Біла Церква, може збільшити її вартість у 200 разів і більше. Тому застосування методики експертної грошової оцінки ріллі, розробленої на базі природометричної моделі "Український лан", довело її практичну придатність і доцільність використання при проведені землеоцінювальних робіт. Вона буде використовуватись при майбутніх розрахунках Великоснітинського навчально-дослідного господарства ім. О.В. Музиченка та Навчально-дослідного господарства "Ворзель".
Список літератури:
Алексійчук В.М. Гроші та кредит в системі відтворення АПК. — К.: ІАЕ, 1999. — 383 с.
Державний Комітет по Земельних Ресурсах. Наказ від 09.01.2003 №2 "Про порядок затвердження "Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок". Оцінка майна та майнових прав (нормативна база). — К.: КНТ, 2005. — 333 с.
Кручок С.І. Іпотечне кредитування: європейська практика та перспективи розвитку в Україні. — К.: Урожай, 2003. — 208 с.
Міжнародні стандарти оцінки принципи, стандарти та правила / Пер. з англ. М. Возна. — К., 1999. — 118 с.
Олійник О.О. Орієнтовна оцінка потреби аграрних підприємств в довгострокових банківських кредитах та можливості її задоволення // Економіка, фінанси, право. — №11. — 2002. — С. 22-25
Проект Закону України "Про оцінку земель" від 11 грудня 2003 р. Оцінка майна та майнових прав (нормативна база). — К.: КНТ, 2005. — 333 с.
Про затвердження Національного стандарту №1. Загальні засади оцінки майна і майнових прав. Постанова Кабінету Міністрів України №1440 від 10 вересня 2003 року. Оцінка майна та майнових прав (нормативна база). — К.: КНТ, 2005. — 333 с.
Постанова від 11 жовтня 2002 р. №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок". Оцінка майна та майнових прав (нормативна база). — К.: КНТ, 2005. — 333 с.
Постанова від 30 травня 1995р. №213 "Про методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів". Оцінка майна та майнових прав (нормативна база). — К.: КНТ, 2005. — 333 с.
Потійко Ю.А. Аналіз кредитоспроможності підприємств в умовах ринкових відносин // Фінанси України. — 2001. — №1. — С.118—123
Фінанси в період реформування агропромислового виробництва // М.Я. Дем’яненко, В.М. Алексійчук, А.Г. Борщ та ін; За редакцією М.Я. Дем’яненка — К.: ІАЕ УААН, 2002. — 645 с.
