Передача безхазяйної нерухомої речі у комунальну власність

Демократизація суспільства, економіки, правової політики в Україні призвела до масової міграції населення. Молоді люди, які донедавна не мали реальної можливості змінювати своє постійне місце проживання, почали покидати своє місце проживання і переїздити в інші міста, а часом і за кордон у пошуках більш привабливішої роботи чи життя. Люди похилого віку менш схильні до таких радикальних змін, а тому залишаються жити на хуторах, у селах, селищах, невеликих містечках, де і помирають, але спадщину після їх смерті часто ніхто не приймає. З одного боку, це пов'язано з витратами на оформлення спадщини, а з іншого - великими відстанями спадкоємців від спадкового майна, яке часом є для них незначним, а переїздити назад, наприклад, в село чи селище, молоді люди не бажають. У зв'язку з цим в Україні на сьогодні виникла діаметрально протилежна проблема: стрімка урбанізація великих міст, призвела до того, що в містах ще більше загострилася проблема муніципального житла, а в селах, селищах, невеликих містечках сотні тисяч квадратних метрів житла покинуто. І з часом воно стає непридатним до подальшого використання. Разом з тим, як рухоме, так і нерухоме майно, як правило, знаходиться в межах населених пунктів. У зв'язку з цим у правовому полі виникає певний сегмент правовідносин: людина - її майно - населений пункт. Ці складові в такому їх поєднанні і спрямуванні є нерозривними. Відповідно вони формують суспільну єдність людей, яка виражена в понятті "територіальна громада".

Разом з цим значна частина житлового, культурного, історичного нерухомого фонду в Україні є безхазяйною, вона руйнується, розкрадається, стає непридатною для експлуатації. Ось чому важливим є вчасне звернення до суду із заявами про передачу нерухомої речі у комунальну власність. Такі справи розглядаються у порядку цивільного судочинства за правилами окремого провадження, оскільки в даному випадку відсутній спір про право. Заява про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади, подасться до суду органом, уповноваженим управляти майном відповідної територіальної громади, за місцезнаходженням речі (ст. 269 ЦПК України). Так відповідно до рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 2 вересня 2010 року було задоволено заяву Управління комунального майна Харківської міської ради про передачу безхазяйного нерухомого майна у комунальну власність яким виявився житловий будинок у м. Харкові, вуя. Західна, 74. Таким чином, як заявником, так і судом було виконано умови процесуального закону.

Відповідно до ч. 2 ст. 335 ЦК України: "безхазяйні нерухомі речі, беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органів місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Про взяття безхазяйна нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих засобах масової інформації

Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, може бути передана за рішенням суду у комунальну власність". Так рішенням Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області від 19жовтня 2010 року було відмовлено в задоволенні заяви Переяслав-Хмельницькій міській раді про передачу безхазяйної нерухомої речі в комунальну власність - квартири, господар якої помер. Підставою до цього є порушення міською радою вимог ч. 2 ст. 335 ЦК України. В той же час рішенням Іваніського районного суду Херсонської області від 14 серпня 2009 року було задоволено заяву Іванівської селищної ради про передачу, як безхазяйної нерухомої речі житлового будинку та господарських будівель, господар яких помер. Даний будинок та господарські будівлі 5.03.2007 р. були взяті на облік Генічевським БТІ як безхазяйний. 31.05.2007 р. будинок на підставі рішення виконкому було взято на збереження, про що було складено акт. 22.03.2008 р. в газеті зроблено публікацію про наявність безхазяйного нерухомого майна.

Суд же, при розгляді справ даної категорії, встановлює не лише той юридичний факт, що нерухома річ не має свого власника, але і перевіряє процедуру взяття такого нерухомого майна на облік. Якщо ж буде встановлено, що такий власник є, то між органом місцевого самоврядування, який є заявником у справі та власником нерухомого майна, може виникнути спір про право і провадження за заявою органу місцевого самоврядування про визнання нерухомого майна безхазяйним, який буде залишено без розгляду (ч. 6 ст. 235 ЦК України). У такому випадку, суд запропонує сторонам захищати свої права в порядку позовного провадження.

У заяві до суду про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність відповідної територіальної громади має бути зазначено, яку конкретно нерухому річ заявник просить передати у власність територіальної громади, місце її знаходження, відповідні документи на будинок (у вигляді технічного паспорта, домової книги, свідоцтва на право власності тощо). Доцільно також надати історію нерухомої речі шляхом виписки із господарської книги сільської, селищної ради та бюро технічної інвентаризації (якщо житловий фонд територіальної громади було інвентаризовано). Якщо така нерухома річ є певною історичною чи культурною пам'яткою, то необхідно залучати до розгляду оправи Комітети з охорони історичної та культурної спадщини, відділення яких є на місцях для, розгляду таких справ у порядку окремого провадження. Це необхідно для перевірки даних про те, чи взята така нерухома річ на облік як історична або культурна пам'ятка, чи є вона в такому випадку безхазяйною, чи можлива її передача до комунальної власності територіальної громади.

Необхідно зазначити, що кожна нерухома річ має бути описана з точки зору особливостей, які її характеризують, наприклад, із яких матеріалів побудована споруда, яка загальна площа такої нерухомості, які є додаткові прибудови, якими матеріалами покрита, який загальний природний знос будівлі, її залишкова вартість. Доцільно було б надати і фото таблиці нерухомої речі. Такі основні дані є необхідними для того, щоб суд мав повне уявлення про нерухому річ, що передається у комунальну власність.

Законодавець при виникненні справ про передачу безхазяйної нерухомої речі у комунальну власність як на рівні матеріального, так і процесуального права (ст. 335 ЦК України, ст. 272 ЦПК України) не ставить питання щодо перевірки наявності власників чи потенційних власників (спадкоємців), які можуть утримувати своє майно чи оформити свої спадкові права при поданні заяви нотаріусу про прийняття спадщини. У такому випадку, може виникнути колізія, коли спадкоємець вчасно подав заяву нотаріусу про прийняття спадщини, але не оформив свої спадкові права. Це означає, що БТІ й органи місцевого самоврядування добросовісно можуть вважати, що нерухома річ є безхазяйною і після спливу одного року про взяття на облік нерухомої речі як безхазяйної, орган, уповноважений управляти майном відповідної територіальної громади, може звернутися із заявою до суду про визнання нерухомої речі безхазяйною, хоча насправді у такої речі є потенційний господар. Ми вважаємо, що орган місцевого самоврядування повинен надати суду нотаріальний витяг про відсутність заведеної спадкової справи. Таке уточнення повинно мати обов'язкове відтворення в процесуальному законі, що усуне випадки, коли фактично спадкове майно, яке прийняте як спадок, може бути визнане безхазяйним і передане у власність відповідної територіальної громади.